Les taux d’intérêt négatifs, le cash n’est-il plus roi ?
Tout cela semble bien normal dans un monde où les taux sont très bas, mais y a-t-il d’autres facteurs en jeu pour l'immobilier de ski ?
Les Francs Suisses dans votre compte bancaire, si vous en avez un, vous ‘coûtent’ à présent. Même l’humble compte Suisse d’APi est prélevé chaque mois. Les ‘intérêts’ négatifs peuvent monter jusqu’à 0,75% selon les banques et les comptes. On parle beaucoup de clients qui gardent du liquide dans des coffres. L’alternative à tout cela reste bien sûr l’achat immobilier qui peut être loué pour générer des revenus même modestes mais avec un retour sur investissement. Une solution très intéressante surtout si vous pouvez en profiter vous-mêmes.
Bien sûr, il y a plein d’autres excellentes raisons d’investir à la montagne et surtout dans les stations Suisses. Il semble que la combinaison de ces facteurs influe sur le comportement des investisseurs en Suisse dans notre coin, dans les stations de ski.
Tous ces faits ont-ils un lien ? Nous avons posé la question à nos agents immobiliers de ces grandes stations Suisse afin qu’ils nous disent comment cela affecte le comportement des vendeurs, les acheteurs potentiels, et les répercussions sur la valeur des biens.
VFP à Verbier – Michael Fellay
Dans le cas des propriétés haut de gamme, les faits ne semblent pas entraîner une hausse des prix, bien que nous voyions des vendeurs ne souhaiter laisser aucune marge à la négociation. Lorsqu’il y a un bon rendement locatif, la tendance est de reporter la vente pour au moins deux ans. C’est le plus grand changement que nous observons dans ce contexte entrainant quelques modifications par rapport aux intentions d’achat.
Gérance Service à Villars – Fred Ernand
Ce que nous disent nos acheteurs, c’est que le taux de change est le facteur déterminant surtout pour les non-résidents à la recherche d’un ‘havre de paix’. Le Franc Suisse a progressivement pris plus d’importance par rapport à l’Euro, le dollar et la livre sterling ces 30 dernières années. Bien sûr, l’un des principaux aspects négatifs reste les taxes immobilières qui peuvent s’avérer supérieure au taux d’intérêt négatif du cash en banque.
Annimmob à Grimentz – Tarcise Genoud
Effectivement, les taux d’intérêt négatifs ont une grande influence sur nos futurs acheteurs. Les propriétaires ont pour leur part, tendance à garder leurs biens même s’ils avaient décidé de vendre. Plusieurs de nos potentiels acheteurs ont une partie en cash sur leur compte en banque et, avec l’arrivée des intérêts négatifs à partir de CHF 100’000, ils ont décidé d’investir pour un bien en montagne pour leurs vacances de ski.
Nous avons conclu plusieurs ventes au début de l’année notamment avec des clients Suisses car en aucun cas ils ne veulent payer d’intérêts négatifs d’où l’investissement immobilier. Même les clients avec un héritage modeste se font plaisir en acquérant un bien à la montagne. A moyen terme, nous pensons que l’immobilier va grimper.
4vallées4saisons.com à La Tzoumaz – Percy Kirkman
A la Tzoumaz, nous avons observé une baisse de 50% sur les propriétés de luxe en vente au cours des 12 derniers mois et avec grosso modo le nombre de ventes environ deux fois plus élevé que le nombre de nouvelles propriétés mises sur le marché. En conséquence, les prix de vente sont bien plus proches des prix demandés qu’ils ne l’étaient auparavant.
Thoma Immobilien à Flims-Laax-Falera – Silvia Toma
Je pense que les taux d’intérêt faibles/négatifs affectent plus les vendeurs que les acquéreurs. Les propriétaires ne tiennent pas à vendre car ils ne savent pas vraiment quoi faire ensuite de leur argent. Ça ne les emballe pas d’avoir à payer des intérêts à leur banque simplement parce qu’ils ont de l’argent sur leur compte et d’en voir perdre sa valeur à cause des intérêts négatifs, des impôts et de l’inflation.
Nous voyons beaucoup d’annonces d’agences immobilières qui cherchent des nouveaux biens. Tout ce que je rentre se vend très rapidement. Il y a assez peu de biens sur le marché. Les quelques vendeurs potentiels que j’ai préfèrent ne pas vendre même s’ils profitent très peu de leurs biens. Par conséquent, les prix augmentent encore et doucement.
Alpine Homes aux 4 Vallées – Cassandra Levene
Nous avons certainement remarqué une différence, notre impression est que le marche a changé. L’année dernière, certains propriétaires britanniques vendaient et nous avons estimé que les prix étaient un peu plus faibles en conséquence. Mais avec plus d’acheteurs suisses que jamais et les propriétaires suisses n’acceptant pas les offres basses, le marché est maintenant plutôt serré. L’exception est peut-être Crans Montana, où quelques propriétaires italiens ont vendu et donc il existe plus de produit sur ce marché. Nous sommes également actifs à Nendaz, et là, les vendeurs suisses ne sont pas du tout disposés à négocier. La durée de vente a également ralenti, en raison de taux d’intérêt négatifs, les notaires n’acceptent plus les dépôts, ceux-ci doivent maintenant être traités par les banques.
IZ Immobilier à Nendaz – Ingrid Zumkeller
La plupart des clients achètent pour le plaisir d’avoir une résidence familiale en montagne. Notre impression est que les taux d’intérêt négatifs ont un effet limité sur le marché ici. Les propriétaires immobilières suisses ont tendance à acheter à long terme. Les taux négatifs augmentent leur tendance à conserver leurs biens, même si les frais de propriété (sans location) peuvent être plus élevés que les intérêts négatifs de la banque.
D’autre part, bien que les taux d’emprunt soient très bas, notre expérience montre que les conditions strictes du ratio prêt/valeur imposées par les banques, en particulier pour les résidences secondaires, rendent l’environnement plus compliqué pour les acheteurs. En règle générale, une hypothèque de 55 à 65% du prix d’achat est la limite pour les non-résidents (60-70% pour les résidents suisses) et elle est en outre basée sur des évaluations immobilières prudentes. Bien sûr, cela signifie que les acheteurs doivent se séparer de plus de comptant, réduisant ainsi leur intérêt négatif dans la banque.
Y a-t-il une conclusion valable à tout cela ? Oui et non. D’une part on peut dire que l’environnement actuel est globalement d’un bon soutien pour la valeur des biens ce qui se répercute à travers le marché immobilier des Alpes Suisses. Quelle ‘réserve d’énergie’ reste-t-il, personne ne le sait. Il est toutefois clair que cela devient un marché privilégiant les vendeurs compte tenu de la limitation des nouveaux projets de construction dans les Alpes Suisses. Ceux qui cherchent un nouveau style de vie en achetant une propriété de ski en Suisse devront s‘armer de patience avec le peu d’offres et des prix qui vont vraisemblablement aller à la hausse. Et les skieurs continueront de skier…
Remercions à nos partenaires:
Sources: UBS Real Estate Focus 2020, FT
Image credit Offices du Tourisme des Alpes vaudoises
Par Alpine Property intelligence, février 2020