L’Immobilier des Alpes – Ete 2020/Hiver 2020-21

Par Alpine Property intelligence - September 24, 2020 - Affiché dans Méribel

L’Immobilier des Alpes – Ete 2020/Hiver 2020-21

L’Immobilier des Alpes – Ete 2020/Hiver 2020-21. On se souviendra très longtemps de 2020. Au moment où nous rédigeons cette newsletter, la Covid n’est toujours pas sous contrôle. Les conséquences ont entrainé la fermeture des stations en mars dernier. Alors, que s’est-il passé lorsque le confinement a été suspendu, voyons-nous les changements dans notre société et nos façons de travailler affecter aussi le marché immobilier et locatif ? Quelles sont les perspectives pour la prochaine saison de ski ?

Comment rebondir ?

Tous ceux dont la demande avait été refoulée après le confinement n’ont pas été déçus. On a eu la surprise de voir augmenter un grand nombre d’acheteurs potentiels qui avaient dû suspendre leur projet d’achat pendant les 3-4 mois du confinement. Les voilà repartis à l’assaut du marché.

Nous avons beaucoup de chance à APi car nous pouvons souvent voyager dans les Alpes. Nous savons qu’elles deviennent une destination estivale de plus en plus populaire car avec ses espaces infinis, son air pur, l’ensoleillement sur ses magnifiques paysages, le contraste des plages bondées est vite vu. Pour de nombreux visiteurs, les Alpes sont facilement accessibles en voiture. Un grand nombre de pays ont noté un réel changement dans les demandes pour s’échapper des villes, avoir plus d’espace, un jardin pour vivre loin d’un environnement saturé.

On a vu un peu moins de visiteurs à Val d’Isère en juillet par rapport à 2019 avec en revanche une augmentation de fréquentation de 14% en août dont beaucoup de propriétaires malgré l’absence d’activités habituelles. A Val d’Arly (près de Megève), les loueurs de VTT, les vols de parapentes et certains hôtels ont affichés complets pendant tout le mois d’août. Il y avait aussi beaucoup de monde à Sainte Foy cet été d’après Marie-Agnès Gaden de l’Agence Sainte Foy.

Selon Pierre-Yves Cottet-Puinel de l’Agence Olivier à Morzine « Effectivement, la demande a été très importante cet été du fait du besoin de s’évader des clients accentué par la crise de la COVID-19. De plus en plus de monde est à la recherche de biens en stations de skis ou à la campagne.» La demande pour les locations en août «a explosé plus que les étés précédents . Les appartements de 2 à 6 personnes très demandés.»

Amir Suljic de Cum Laude Immobilia à Kitzbühel rapporte des niveaux de demandes 50% plus élevés que d’habitude en juin, juillet et août avec une demande de propriétés locatives également plus élevée que d’habitude.

Zell am See a toujours été très populaire en été sans doute pour ses magnifiques lac et paysages. Simon Keijsers d’Absolut Immobilien nous dit : « C’est sûr que tous nos villages étaient pratiquement pleins ces derniers mois. Septembre est également très bon. Certains hôtels en ont profité pour faire des travaux mais généralement tout le monde loue ses appartements et hôtels. »

Télétravail : pourquoi pas la montagne ?

Les trains de banlieue sont à moitié pleins, les sandwicheries des villes ferment en masse, et l’on voit à la place les bureaux dans les banlieues et les petites villes se remplirent. Certaines boîtes payent leurs salariés pour qu’ils reviennent travailler où d’autres réfléchissent à deux fois sur l’augmentation de leurs loyers. Des études ont démontré que travailler de chez soi était plus productif, en même temps créant de surcroit une meilleure qualité de vie. La façon dont les entreprises et les pays réagissent sur la situation varie pas mal ; en Angleterre on voit moins de 40% de gens revenir au bureau à ce moment, contre 84% en France.

Cette année, APi a noté beaucoup plus de demandes de locations pour la saison de ski entière. Cela se comprend car les gens ont pu se prouver ainsi qu’à leurs employeurs, qu’ils ils pouvaient travailler efficacement à distance. Voici les conclusions de Morgan Stanley : « Le changement pour le travail à distance pourra bien continuer dès lors qu’un bon vaccin sera trouvé ». Leurs analyses indiquent que pour le trimestre prochain environ 40% des travailleurs américains continueraient de travailler de chez eux et sans doute 30% dans les trois à cinq ans à venir (voire même le double du niveau pré-Covid).

A Sainte Foy et dans les villages alentours dans la vallée de la Tarentaise, beaucoup de gens travaillaient de chez eux ; peu souhaitaient retourner dans leurs bureaux citadins.

Et à Morzine « certains propriétaires en effet sont venus dans leur résidence secondaire cet été alors qu’il n’y venaient pas les étés passés.» explique Pierre-Yves.

Absolut Immobilien a remarqué beaucoup plus de demandes pour des résidences secondaires officielles qui n’ont aucune obligation de louer. « Les gens aiment avoir leur propre endroit à l’étranger dans des moments comme ceux-ci », nous dit Keijsers.

Tendances du marché immobilier

Le grand plan de relance des banques centrales du monde entier fait encore baisser les taux d’intérêt. On a déjà vu les effets des taux négatifs en Suisse, ce qui est en train d’arriver dans la zone euro. Le résultat pour l’immobilier dans les Alpes en général, fait que les vendeurs se raréfient et rejettent de plus en plus les offres à des prix inférieurs. Dans certaines stations, la demande dépasse l’offre.

Cimalpes à Méribel : « le marché de Méribel est dynamique. Nous avons eu une demande sans précédent après le confinement, à commencer par les Français. Les acheteurs anglais qui s’étaient retirés du marché sont revenus. Il y a un problème d’approvisionnement, les propriétés évaluées correctement partent en quelques jours, surtout tout ce qui est skis aux pieds, à moins de 50 mètres des pistes et les biens avec vue. Les prix sont en hausse, avec des biens vendus récemment pour 15.000 € / m² à Méribel Village. Les acheteurs cash faisant des offres basses sont généralement rejetés » explique Kim Dufour-Ryan. Pendant ce temps à Val Thorens, nos informations indiquent les propriétés se vendent en 2-3 jours.

A Sainte Foy, il n’est pas rare que la demande de biens immobiliers soit supérieure à celle disponible. « Mais même s’il s’est accentué, le phénomène n’est pas nouveau sur Sainte Foy : le marché a toujours été assez restreint » nous explique Marie-Agnès. « Il est certain que du fait du peu de produits sur le marché et de la forte demande, les offres trop basses sont rejetées… il est certain que la tendance est plutôt à la hausse en termes de prix, et ceci s’explique également par le fait que la station de Sainte Foy arrive à son terme au niveau du développement. Le conseil que nous donnerions aux vendeurs : si vous envisagez de vendre votre bien, soyez serein, la demande est toujours là…aux acheteurs potentiels : un achat immobilier dans une station à forte valeur ajoutée comme Sainte Foy est plus que jamais opportun dans cette période un peu particulière

« Le marché immobilier Morzinois reste porteur et stable » nous dit Pierre-Yves, « L’impact de la COVID-19 est pour le moment modéré mais il faut rester méfiant sur le moyen et long terme. L’offre et la demande sont assez équilibrées sur Morzine-Avoriaz. Il est vrai que certains vendeurs souhaitent patienter et attendre une sortie de crise avant d’envisager la vente de leur bien. Toutefois, d’autres vendeurs préfèrent vendre rapidement car ils estiment que le marché peut devenir incertain dans le futur. Les prix sont pour le moment stables sur la station. Certains projects neufs sont en retard d’une année à deux années. Nous voyons beaucoup d’intérêt dans les appartements de type T2 et T3. Nous avons aussi une demande importante pour les terrains à bâtir. »

La situation est similaire à Zell am See, Absolut a reçu autant de demandes cet été que les années précédentes, « Nous avons toujours une pénurie de propriétés dans la région. »

Kitzbühel attire des visiteurs tout au long de l’année proposant des installations sportives de classe mondiale, et les 215km de pistes de KitzSki. Proximité à Munich et les aéroports de Salzburg et Innsbruck facilitent l’accès. Le marché immobilier s’y porte bien. Selon Cum Laude Immobilia, les demandes y sont en fortes hausse parmi des appartements de 80-150 m2 allant de 750.000 € jusqu’à 2-3 M €, et des chalets de 160-300 m² entre 2 et 5 M d’€.

Skier, c’est sûr ?

La plupart des stations ont annoncé leurs protocoles sanitaires (exemples Val d’Isère et SkiWelt) pour la prochaine saison afin de rassurer ceux qui « considèrent encore » que tant qu’ils sont prudents, les risques sont faibles. Certains ont également annoncé que les forfaits de ski réservés à l’avance seront également remboursables. En plus des remboursements de voyage et de location (*détails disponibles), nous espérons que les skieurs seront convaincus de la fiabilité de réservation et de l’assurance d’annulation si besoin. La souscription d’une assurance complémentaire est possible, par exemple via nos partenaires MPI (résidents britanniques uniquement).

Pour les skieurs, la distance sociale sur les pistes ne devrait pas être plus gênante que de prendre un train. De nombreux skieurs portent un masque, surtout s’il fait froid, en porter dans la file d’attente des remontées doit être accepté, idem pour les gants. Rares sont ceux qui se plaindront s’il y a moins de « touche-touche » dans la file d’attente des remontées. Les téléphériques et les télécabines seront désinfectés tout au long de la journée et le nombre de passagers sera contrôlé. Les télésièges et les téléskis peuvent être considérés comme moins risqués. Mais la fête après-ski changera – s’asseoir à table, oui, danser sur la table, peut-être pas !

Les réservations de location pour la saison semblent bien parties, bien qu’un peu en retard sur le mi / fin septembre. Cimalpes rapporte avoir pour l’instant un peu moins de réservations pour Noël, le Nouvel An et janvier, mais les semaines clés de février sont en avance pour la période de l’année. VALLAT Rentals voit plus de réservations de clients français que d’habitude, notamment à Méribel et moins de demande pour Noël tandis que les réservations pour le nouvel an se remplissent. Une étude récente du Ski Club de GB conclut que 95% des skieurs prévoient toujours de skier cette saison.

Tout le monde s’accorde à dire que les grands chalets pour des groupes risquent d’être moins attractifs. Dans ce contexte, les petites locations familiales devraient être plus populaires. Il y aura très certainement plus de réservations dernière minute car les visiteurs attendent de voir un peu comment la situation évoluera.

Pierre-Yves confirme cette tendence « Actuellement les réservations (pour Morzine) sont calmes mise à part sur les hautes périodes de février sur les appartements au centre de la station. La tendance réservation dernière minute devrait donc se confirmer plus que jamais.»

Keijsers nous dit : « les gens attendent un peu de voir ce qui se passera prochainement…. Les semaines calmes de janvier, ce que nous appelons le Jännerloch, sont également déjà populaires (Zell am See). Sans doute parce que les touristes privilégient de skier plus tranquillement ».

Conclusion

Malgré que la Covid ait provoqué d’énormes défis et tragédies dans le monde entier, on constate que la situation du marché immobilier des Alpes a su garder une forme robuste et résiliente. Les acquéreurs de biens ambitionnent un nouveau style de vie confirmant la vraie tendance que les changements accélérés de notre société provoquent. Pouvoir travailler à distance est un privilège qui fait que louer ou acheter un bien à la montagne devient une véritable nouvelle option, egalement pendant l’été . Et puis, il y aura aussi toujours des skieurs qui voudront skier….

Alpine Property intelligence, septembre 2020

Sources: Radio-TV Val d’Isère, The Economist, Morgan Stanley, Sainte Foy Agence, Absolut Immobilien, Cum Laude Immobilia, Cimalpes, VALLAT, Agence Olivier Morzine, Ski Club of GB.

Crédit photos : Val d’Isère Tourisme, © Valais/Wallis Promotion, Zell am See-Kaprun Tourismus, APi.

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