Le rapport UBS Swiss Alpine Property Focus figure parmi les plus complets, grâce à la présence de la banque dans toutes les grandes stations
Au cours des douze derniers mois, API a constaté un intérêt sans précédent de ses clients pour la Suisse. Leurs données confirment-elles nos propres observations ?
En bref, oui. UBS conclut que le marché suisse des résidences secondaires alpines demeure particulièrement dynamique, porté par une offre limitée, l’accroissement de la richesse des ménages suisses, un tourisme robuste et une demande internationale toujours solide. Bien qu'un durcissement de la réglementation soit à l'étude, la banque prévoit que les prix continuent d'augmenter à un rythme annuel de l'ordre de 5% au cours des prochaines années. Les données réservent toutefois une surprise, sur laquelle nous reviendrons.
En décortiquant ces facteurs de ces 12 à 18 derniers mois, nous interprétons les conclusions d'UBS à la lumière de notre propre expérience
Valeur refuge, taux d'intérêt bas, avantages fiscaux
Les acheteurs étrangers fortunés continuent de considérer la Suisse comme une valeur refuge en période d'incertitude géopolitique, un contexte qui s’est particulièrement imposé ces dernières années. A cela s’ajoutent des taux d'intérêt bas et exceptionnellement stables, qui constituent un soutien indéniable au marché. Malgré les fortes turbulences observées au début du conflit entre les États-Unis et l'Iran, le taux SARON est demeuré remarquablement stable en territoire négatif. Par ailleurs, les avantages liés au transfert de sa résidence fiscale en Suisse sont bien connus, certaines stations et communes proposant des régimes d’imposition particulièrement attractifs.
« Offre limitée » est un euphémisme
Dire que l'offre est limitée est un grand l'euphémisme. Trouver le bien idéal constitue un véritable défi, même lorsque les critères de recherche sont tout-à-fait raisonnables dans un marché plus équilibré. Cependant, avec de la patience, notre connaissance du terrain et les bons contacts, il est possible d’y parvenir.
Dans la plupart des stations, aucune nouvelle propriété destinée être détenue aux non-résidents n'est construite. Par ailleurs, quant au parc de résidences secondaires, il n'a augmenté que d'environ 0,5 % par an au cours des cinq dernières années.
Choix relatifs, richesse domestique, démographie
Il convient également de nuancer cette analyse en tenant compte de plusieurs facteurs. D’une part, les investisseurs qui auraient pu envisager un achat en France demeurent préoccupés par la situation budgétaire du pays. En Autriche, l’application beaucoup plus stricte des règles relatives à la propriété, a détourné une partie des investisseurs de ce marché. D’autre part, le prix des hôtels en Suisse dépassent désormais de 35 % leur niveau de 2019, renforçant ainsi l’attrait pour l’acquisition d’un bien immobilier.
La Suisse est un pays riche. Entre 2017 et 2022, le nombre de ménages gagnant plus de 200 000 CHF a augmenté de 20 %. Le nombre de ménages disposant d'un patrimoine net supérieur à 500 000 CHF a progressé de 16 %. UBS souligne également le vieillissement de la population à l’approche de l'âge de la retraite, une période où de nombreux propriétaires aspirent à faire de leur résidence secondaire leur résidence principale.
Les stations les plus performantes
Les plus fortes hausses de l'an dernier ont été enregistrées dans les stations des Grisons (plus de 5 % en moyenne), suivies par Berne (plus de 4 %), puis le Valais et d'autres régions (environ 3,5 %).
En ce qui concerne les stations individuelles, on revient toujours sur les mêmes. Les plus fortes hausses de prix annuelles ont été enregistrées à Crans-Montana (+15,2 %), Andermatt (+12,5 %), Davos/Klosters (+12,5 %) et Engadine/St-Moritz (+7,1 %). Arosa continue de se démarquer sur du plus long terme, avec des prix ayant augmenté de près de 90 % depuis 2019, la performance la plus forte de toutes les destinations analysées.
Cependant, les lecteurs se demanderont peut-être ce qu'il en est de Verbier, où l'on observe à notre grande surprise une baisse de 7,8 %. Bien que toujours dans le top 3 des destinations les plus chères, il convient de rester prudent quant à l'interprétation de ce résultat.
Les données suivent les prix demandés par les agents immobiliers – un simple coup d'œil sur le site de n’importe quelle agence à Verbier suffit à comprendre le problème : la quasi-totalité des rares biens à vendre sont désormais affichés « prix sur demande » (POA), en partie dans le secteur haut de gamme. Or, comme le nombre d'annonces sans prix affiché a plus que doublé, seules les annonces les moins chères contribuent aux statistiques. Il en va de même à Gstaad (en hausse de « seulement » 3,3 %), où de nombreuses ventes se font par ailleurs sans passer par agence. Selon nos estimations, les valeurs à Verbier ont augmenté de 10 à 15 % au cours des douze derniers mois.
Cela nous amène aux chiffres de prix au mètre carré présentés dans le rapport. Nous invitons les lecteurs à les considérer avec prudence, en gardant à l'esprit que les biens de plus grande valeur ne sont souvent pas toujours pris en compte dans les données lorsqu'ils sont affichés en POA. On constate que dans de nombreuses stations, les transactions portent principalement sur les petites propriétés, généralement vendues à des prix plus abordables. Les biens d'exception situés dans les emplacements très prisés sont rares et peuvent atteindre des prix supérieurs de 50 % à 200 % par rapport à la moyenne.
Reste-t-il encore des endroits offrant un bon rapport qualité-prix dans un domaine skiable de haute qualité ? La réponse est oui. N'hésitez pas à nous contacter pour en discuter.
Réglementation : l'une incertaine, l'autre encore inconnue
Avant le référendum de juin 2026 « Non à une Suisse à 10 millions », le Conseil fédéral suisse avait proposé de durcir la loi « Lex Koller » : il s’agissait de réduire de 1 500 à 600 le nombre d’autorisations annuelles accordées aux acheteurs étrangers et d’imposer une autorisation préalable pour tout achat effectué par un non-résident étranger. Cette mesure n’était peut-être qu’un simple paravent car certains experts du secteur s'attendent à ce qu’elle soit discrètement abandonnée, le référendum ayant été rejeté.
À partir de 2029, les cantons pourraient introduire une taxe sur les résidences secondaires suite à des modifications de la fiscalité suisse – les détails n'ont pas encore été annoncés. Ces deux sujets sont abordés dans notre récent article de blog Référendums suisses – un risque extrême
Nous partageons l’analyse d’UBS selon laquelle la hausse des impôts et le durcissement des règles encadrant la détention de biens immobiliers par des étrangers, pourraient freiner la demande à la marge, sans pour autant déstabiliser le marché.
