Der „UBS Swiss Alpine Property Focus Report“ zählt zu den umfassendsten Studien dieser Art und profitiert von der starken Präsenz der Bank in allen wichtigen Skiorten
In den letzten zwölf Monaten verzeichnete APi ein noch nie dagewesenes Kundeninteresse an der Schweiz. Bestätigen die US-Daten unsere eigenen Ergebnisse?
Kurz gesagt: Ja. Die UBS kommt zu dem Schluss, dass der Markt für Ferienhäuser in den Schweizer Alpen weiterhin außerordentlich stark ist. Dies wird durch das begrenzte Angebot, den wachsenden Wohlstand der Bevölkerung, den robusten Tourismus und die anhaltende internationale Nachfrage gestützt. Obwohl strengere Regulierungen vorgeschlagen werden, rechnet die Bank in den kommenden Jahren mit einem weiteren jährlichen Preisanstieg im mittleren einstelligen Bereich. Die Daten bergen eine Überraschung, auf die wir später eingehen werden.
Wir analysieren diese Faktoren und interpretieren die Ergebnisse der UBS-Studie zusammen mit unseren eigenen Erfahrungen der letzten 12 bis 18 Monate.
Sicherer Hafen, niedrige Zinsen, Steuervorteile
Vermögende ausländische Käufer betrachten die Schweiz angesichts der geopolitischen Unsicherheit, an der es in letzter Zeit wahrlich nicht gemangelt hat, weiterhin als sicheren Hafen. Niedrige und außergewöhnlich stabile Zinssätze sind zweifellos ein wichtiger Faktor; selbst während der Marktturbulenzen zu Beginn des Krieges zwischen den USA und dem Iran blieb der SARON-Satz stabil und im negativen Bereich. Darüber hinaus sind die Vorteile einer Verlagerung des steuerlichen Wohnsitzes in die Schweiz weithin bekannt. Einige Ferienorte beziehungsweise Gemeinden bieten äußerst attraktive Vereinbarungen zur Pauschalbesteuerung an.
Angebotsengpässe sind eine Untertreibung
Von einem begrenzten Angebot zu sprechen, wäre eine gewaltige Untertreibung. Die passende Immobilie zu finden, stellt selbst bei Suchkriterien, die in einem ausgeglicheneren Markt durchaus realistisch wären, eine erhebliche Herausforderung dar. Mit Geduld, unserer fundierten Ortskenntnis und den richtigen Kontakten ist es jedoch durchaus möglich.
In den meisten Ferienorten werden kaum noch neue Immobilien gebaut, die von Nichtansässigen erworben werden können. Selbst der Bestand an Zweitwohnungen ist in den vergangenen fünf Jahren lediglich um rund 0,5 % pro Jahr gewachsen.
Relative Attraktivität, inländischer Wohlstand, demografische Entwicklung
Darüber hinaus spielen auch einige relative Faktoren eine Rolle. Erstens bleiben manche Anleger, die andernfalls auch einen Kauf in Frankreich in Betracht ziehen würden, angesichts der fiskalischen Lage des Landes zurückhaltend. In Österreich wiederum hat die deutlich strengere Auslegung der Eigentumsbestimmungen dazu geführt, dass der Markt bei internationalen Käufern an Attraktivität verloren hat.
Zweitens liegen die Schweizer Hotelpreise inzwischen 35 % über dem Niveau von 2019, wodurch der Erwerb einer eigenen Immobilie im Vergleich zunehmend attraktiver erscheint.
Die Schweiz ist ein wohlhabendes Land. Zwischen 2017 und 2022 stieg die Zahl der Haushalte mit einem Jahreseinkommen von mehr als 200.000 CHF um 20 %. Die Zahl der Haushalte mit einem Nettovermögen von über 500.000 CHF nahm um 16 % zu. UBS verweist zudem auf die wachsende Zahl von Menschen, die sich dem Rentenalter nähern. Viele von ihnen möchten ihre Ferienimmobilie im späteren Lebensabschnitt zu ihrem dauerhaften Wohnsitz machen.
Die Spitzenreiter im Überblick
Die stärksten Preissteigerungen verzeichneten im vergangenen Jahr die Ferienorte in Graubünden mit durchschnittlich mehr als 5 %. Dahinter folgten die Ferienorte im Kanton Bern mit über 4 % sowie jene im Wallis und in den übrigen Regionen mit rund 3,5 %.
Bei den einzelnen Ferienorten liegen einmal mehr die üblichen Spitzenreiter vorn. Die stärksten Preissteigerungen im Jahresvergleich verzeichneten Crans-Montana mit 15,2 %, Andermatt und Davos/Klosters mit jeweils 12,5 % sowie das Engadin und St. Moritz mit 7,1 %. Über einen längeren Zeitraum betrachtet sticht Arosa weiterhin besonders hervor: Seit 2019 sind die Preise dort um nahezu 90 % gestiegen – die stärkste Entwicklung unter allen untersuchten Destinationen.
Bei Verbier dürften sich einige Leser allerdings über den überraschend ausgewiesenen Preisrückgang von 7,8 % wundern. Der Ferienort zählt zwar weiterhin zu den drei teuersten Destinationen, doch sollte dieses Ergebnis mit einer gewissen Vorsicht interpretiert und nicht überbewertet werden.
Die Daten basieren auf den Angebotspreisen der Makler. Ein kurzer Blick auf die Website eines beliebigen Immobilienmaklers in Verbier verdeutlicht jedoch das Problem: Bei nahezu allen wenigen Objekten, die derzeit zum Verkauf stehen, wird inzwischen lediglich “Preis auf Anfrage” angegeben – insbesondere im höheren Preissegment. Da sich die Zahl dieser Inserate mehr als verdoppelt hat, fließen in die Statistik fast ausschließlich die günstigeren Angebote ein. Ähnliches gilt für Gstaad, wo die Preise angeblich um „nur“ 3,3 % gestiegen sind und zudem zahlreiche Verkäufe außerhalb des öffentlichen Marktes abgewickelt werden. Nach unserer Einschätzung sind die Immobilienwerte in Verbier in den vergangenen zwölf Monaten tatsächlich um etwa 10 bis 15 % gestiegen.
Damit kommen wir zu den im Bericht ausgewiesenen Quadratmeterpreisen. Wir empfehlen den Lesern, diese Zahlen mit einer gewissen Vorsicht zu betrachten. Hochpreisige Angebote werden in vielen Fällen nicht von den Daten erfasst, wenn der Preis nur auf Anfrage mitgeteilt wird. Zudem werden in vielen Ferienorten kleinere Immobilien in größerer Zahl und zu niedrigeren Preisen verkauft. Erstklassige Objekte in besonders begehrten Lagen sind dagegen selten und können Preise erzielen, die 50 bis 200 % über den ausgewiesenen Durchschnittswerten liegen.
Gibt es noch hochwertige Skigebiete, in denen Immobilien ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bieten? Ja. Sprechen Sie uns gerne an – wir beraten Sie persönlich.
Regulierungen: die eine ungewiss, die andere derzeit noch offen
Im Vorfeld der Volksabstimmung «Keine 10-Millionen-Schweiz» über eine Begrenzung der Bevölkerungszahl im Juni 2026 schlug der Schweizer Bundesrat eine Verschärfung der Lex Koller vor. Demnach sollte die jährliche Zahl der Bewilligungen für ausländische Käufer von 1.500 auf 600 reduziert und jeder Immobilienerwerb durch eine im Ausland wohnhafte Person genehmigungspflichtig werden. Möglicherweise handelte es sich dabei lediglich um ein politisches Zugeständnis. Nachdem die Initiative abgelehnt wurde, rechnen einige Branchenexperten nun damit, dass der Vorschlag stillschweigend fallengelassen wird.
Ab 2029 können die Kantone infolge von Änderungen des Schweizer Steuerrechts eine Zweitwohnungssteuer einführen. Einzelheiten hierzu wurden bislang nicht bekannt gegeben. Beide Themen behandeln wir in unserem kürzlich veröffentlichten Blogbeitrag „Schweizer Volksabstimmungen”.
Nach Einschätzung der UBS, die wir teilen, könnten höhere Steuern und strengere Vorschriften für ausländische Immobilienkäufer die Nachfrage in gewissem Umfang dämpfen. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass sie die positive Marktentwicklung grundlegend beeinträchtigen.
Link zum vollständigen Bericht
