Die häufigen Volksabstimmungen in der Schweiz bilden das Fundament ihrer direkten Demokratie. Sie ermöglichen es den Bürgerinnen und Bürgern, Gesetze direkt anzufechten, Verfassungsänderungen vorzuschlagen und wichtige politische Entscheidungen durch ein Veto zu blockieren. Anstatt nur alle paar Jahre ihre Vertreter zu wählen, sind die Schweizer Stimmberechtigten rund viermal im Jahr dazu aufgerufen, über verschiedene nationale, kantonale und kommunale Vorlagen gleichzeitig abzustimmen. Die meisten dieser Volksabstimmungen betreffen eher lokale Angelegenheiten und finden daher international nur selten Beachtung.
Doch hin und wieder rückt ein Thema von größerer Tragweite in den Fokus. Genau an diesem Punkt stehen wir jetzt: Zwei bevorstehende Volksabstimmungen könnten spürbare Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt haben – insbesondere in den Bergregionen. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot an Immobilien knapp, und der Handlungsdruck groß.
Die vorgeschlagenen Maßnahmen, die wir im Folgenden näher beleuchten, könnten dazu beitragen, den Markt etwas zu beruhigen. So könnten beispielsweise die Vermietung von Skiimmobilien sowie Renovierungsprojekte an Attraktivität verlieren. Sollten die vorgeschlagenen Änderungen des Lex Koller-Gesetzes jedoch verabschiedet werden – was APi zumindest in ihrer aktuellen Form für eher unwahrscheinlich hält – könnte sich das ohnehin knappe Immobilienangebot weiter verringern.
Diese Vorschläge dürften sich – selbst in abgeschwächter Form – vor allem auf ausländische Käufer von Ferienimmobilien in der Schweiz auswirken. Derzeit gehen wir jedoch davon aus, dass diese Entwicklungen von ausländischen Käufern bislang kaum wahrgenommen werden.
Solange diese Unsicherheit anhält, könnten internationale Investoren die Gelegenheit nutzen, noch unter den derzeit liberalen Rahmenbedingungen in Schweizer Immobilien zu investieren – und dies eher früher als später.
Was die Abschaffung des Eigenmietwerts für ausländische Hausbesitzer und Käufer bedeutet
Das Konzept des Eigenmietwerts beruht auf der Annahme, dass Hausbesitzer, die in ihrer eigenen Immobilie wohnen, einen wirtschaftlichen Vorteil erzielen, der der ansonsten zu zahlenden Miete entspricht. Dieses fiktive Einkommen wird dem regulären Einkommen hinzugerechnet und unterliegt sowohl der Bundes- als auch der Kantonssteuer.
Mit der geplanten Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt die Pflicht, diese „fiktiven“ Mieteinnahmen zu deklarieren und zu versteuern. Gleichzeitig würden jedoch wichtige Steuervergünstigungen wegfallen, sodass die tatsächlichen Auswirkungen maßgeblich vom Hypotheken- und Instandhaltungsstatus der Immobilie sowie der Reaktion der Kantone auf die entgangenen Steuereinnahmen abhängen.
Der Fokus dieses Berichts liegt auf den Auswirkungen für Käufer und Eigentümer von Ferienimmobilien, die nicht in der Schweiz steuerpflichtig sind.
Wesentliche Auswirkungen für ausländische Ferienhausbesitzer
- Wegfall von Steuerabzügen: Hausbesitzer können Instandhaltungs- sowie Renovierungskosten und Hypothekenzinsen nicht mehr steuerlich absetzen. Stattdessen wird ein hybrides System eingeführt, das gezielt Abzüge für Energiesparmaßnahmen ermöglicht. Während solche Abzüge bei der direkten Bundessteuer entfallen, bleiben sie auf kantonaler und kommunaler Ebene weiterhin bestehen. Für nicht in der Schweiz ansässige Eigentümer, die ihr Ferienimmobilie nicht vermieten, ergeben sich jedoch weder theoretische noch tatsächliche Schweizer Einkünfte, von denen diese Abzüge vorgenommen werden könnten, und somit auch keine Einkommensteuer. Unverändert bleiben hingegen die lokalen Grund- und Vermögenssteuern, die weiterhin zu entrichten sind.
- Besonderheiten bei der Vermietung Ihrer Immobilie: Einige Eigentümer vermieten ihre Immobilie, wenn sie sie nicht selbst nutzen. Während die Langzeitvermietung für ausländische Eigentümer nicht zulässig ist, kann ein flexibles Vermietungsmodell anteilige Steuerabzüge für die vermieteten Zeiträume ermöglichen. Die genauen Regelungen sind komplex und bedürfen weiterer Klärung.
- Neue Zweitwohnungssteuer: Um die Einnahmeausfälle aus der Abschaffung des Eigenmietwerts zu kompensieren, erhalten die Kantone die rechtliche Möglichkeit, eine Sondersteuer auf Zweitwohnungen einzuführen. Beliebte Berg- oder Tourismusregionen wie das Wallis haben sich gegen diese Abschaffung ausgesprochen, da ihre Gemeindehaushalte maßgeblich von entsprechenden Steuereinnahmen abhängig sind. Je nach Ausgestaltung der kantonalen und kommunalen Steuersätze könnte die lokale Steuerbelastung steigen. Da eine neue Sondersteuer ausschließlich Zweitwohnungen betrifft, könnten diese künftig stärker besteuert werden als Hauptwohnsitze. Dies könnte wiederum dazu führen, dass der durch die Lex-Weber-Beschränkungen für den Neubau von Zweitwohnungen entstandene „Zweitwohnungsbonus“ an Bedeutung verliert.
- Résidences de Tourisme: Diese entstanden als Reaktion auf die Einschränkungen des Lex Weber, da Bauträger nach legalen Möglichkeiten suchten, Immobilien weiterhin an ausländische Käufer zu veräußern. Da sie mit Vermietungsverpflichtungen verbunden sind, ist bislang unklar, ob sie weiterhin steuerlich absetzbar bleiben und wie sie künftig im Rahmen einer möglichen Zweitwohnungssteuer behandelt werden. Ihr Zweck liegt in der wirtschaftlichen Nutzung der Unterkünfte und nicht im Leerstand von Zweitwohnungen. Dies ist insbesondere in Tourismusregionen relevant, in denen die Behörden sowohl auf Wohnraummangel als auch auf die Auslastung der touristischen Bettenkapazitäten achten.
Wie geht es weiter?
Zeitplan für die Umsetzung: Die Reform soll 2028 in Kraft treten, wobei der genaue Zeitpunkt je nach Kanton variieren kann. Bis dahin gelten weiterhin die bestehenden Steuerregeln.
Wie sich die Reform auf den Immobilienmarkt auswirken könnten
Wir haben beobachtet, dass selbst ältere Schweizer Immobilien im Allgemeinen tadellos gepflegt sind – insbesondere in Eigentumswohnanlagen. Mit dem Wegfall steuerlicher Abzugsmöglichkeiten für Renovierungen entfällt jedoch ein wesentlicher Anreiz für Eigentümer, Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen. Ältere Immobilien, die einen höheren Sanierungs- und Modernisierungsbedarf aufweisen, könnten dadurch an Attraktivität für Käufer verlieren, da steuerliche Vorteile künftig wegfallen. Dies dürfte sich tendenziell auch negativ auf ihre Marktwerte auswirken.
Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen hat die Kosten der Fremdfinanzierung bislang effektiv subventioniert. Mit dem Wegfall dieser Subvention steigen die effektiven Finanzierungskosten nach Steuern. Dies könnte dazu führen, dass die von Banken angewandten Tragbarkeitskriterien in hochpreisigen Immobilienmärkten – etwa in bestimmten Skigebieten – strenger ausfallen.
Finanzierung von Zweitwohnungen: Werden sich die Vergaberichtlinien für Zweit- oder Ferienimmobilien ändern, insbesondere angesichts der möglicherweise unterschiedlichen steuerlichen Behandlungen auf kantonaler Ebene?
Vorschläge zur Änderung der Schweizer Lex-Koller-Regelungen für ausländische Investitionen in Immobilien
Wie viele ihrer Nachbarländer leidet auch die Schweiz unter Wohnungsmangel. Die populistische Schweizerische Volkspartei (SVP) hat eine Initiative zur Begrenzung der Schweizer Bevölkerung auf 10 Millionen lanciert, über die am 14. Juni 2026 in einer Volksabstimmung entschieden wird. Als Reaktion darauf prüft der Bundesrat weitere Beschränkungen für den Erwerb von Schweizer Immobilien durch Ausländer im Rahmen der Lex Koller. Er hat eine Reihe von Gesetzesänderungen vorgeschlagen und am 15. April 2026 eine öffentliche Anhörung eröffnet.
Der Entwurf schlägt Änderungen in einer Reihe von Bereichen vor, der Schwerpunkt dieses Beitrags liegt jedoch auf den Aspekten, die sich auf ausländische Käufer von Wohn- und Gewerbeimmobilien (Hotels) auswirken könnten.
Hauptwohnsitz: Neue Genehmigungspflicht für Drittstaatsangehörige
Der Erwerb eines Hauptwohnsitzes durch Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz und einer B-Bewilligung (jedoch ohne C-Bewilligung) unterliegt künftig einer Genehmigungspflicht, die bislang nicht erforderlich war. Diese Genehmigung wäre an die Bedingung geknüpft, dass die Immobilie innerhalb von zwei Jahren wieder veräußert werden muss, falls sie nicht mehr als Hauptwohnsitz genutzt wird – etwa bei einem Umzug ins Ausland, in einen anderen Kanton oder sogar in eine andere Immobilie innerhalb derselben Gemeinde. Ein Verstoß gegen diese Vorgaben könnte einen zwangsweisen Verkauf nach sich ziehen, wobei der Erlös dem Kanton zufallen würde. Mögliche Folgen sind: (1) eine erzwungene Veräußerung, insbesondere problematisch in einem fallenden Markt mit potenziellen Kapitalverlusten, und (2) eine Bevorzugung von Käufern aus der Schweiz oder aus EU/EFTA-Staaten, die beim Erwerb keiner Genehmigungspflicht unterliegen würden.
Eine Reduzierung der Quoten für Ferienhäuser
Der Vorschlag zielt auch auf den Markt für Ferienimmobilien ab, indem die jährliche landesweite Quote für kantonale Genehmigungen von 1.500 auf 750 reduziert wird. Von diesen würden nur noch 600 Genehmigungen an jene Kantone vergeben, die solche Erwerbe derzeit zulassen – beispielsweise Kantone mit stark touristisch geprägten Alpenregionen. Derzeit erhält der Kanton Wallis mit 330 Genehmigungen das größte Kontingent. Dieses würde somit eine deutliche Reduktion seiner Quote erfahren.
Zudem würden Übertragungen von Ferienimmobilien zwischen ausländischen Eigentümern – die derzeit nicht auf die Quote angerechnet werden – künftig wieder in die kantonalen Zuteilungen einfließen, was die Anzahl der für nichtansässige Käufer verfügbaren Objekte weiter einschränken würde.
Einschränkungen beim Erwerb von Gewerbeimmobilien zu reinen Anlagezwecken
Dem Entwurf zufolge würden ausländische Investoren künftig nicht mehr berechtigt sein, Gewerbeimmobilien zum Zweck der anschließenden Vermietung oder Verpachtung ohne vorherige, unter strengen Bedingungen erteilte Genehmigung zu erwerben. Lediglich Immobilien, die für die eigene Geschäftstätigkeit erworben werden (Eigennutzung), wären von der Genehmigungspflicht ausgenommen. Zudem sieht der Vorschlag vor, dass die Immobilie innerhalb von zwei Jahren veräußert werden muss, falls der Eigentümer die Nutzung für den ursprünglichen Geschäftszweck aufgibt. Dieser Vorschlag würde beispielsweise die Aktivitäten multinationaler Hotelbesitzer oder -betreiber im Land erheblich einschränken.
Nächste Schritte
Die öffentliche Konsultation zum Gesetzesentwurf läuft noch bis zum 15. Juli 2026. Nach Abschluss dieses Prozesses wird der Bundesrat voraussichtlich einen formellen Gesetzentwurf dem Parlament vorlegen. Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es jedoch noch keinen festen Zeitplan für die parlamentarische Beratung oder ein eventuelles Inkrafttreten.
Schlussfolgerung
Viele Bestimmungen bleiben unklar und bedürfen weiterer Präzisierung, während wesentliche praktische Fragen hinsichtlich ihrer Umsetzung noch nicht geklärt sind.
Auf den ersten Blick erscheinen diese Vorschläge weder angemessen noch geeignet, das Problem des anhaltenden Wohnungsmangels zu lösen. Dynamischere Planungs- und Genehmigungsverfahren wären hierfür besser geeignet. Zudem könnte die Halbierung der Ferienimmobilienquoten sowie die Einschränkung ausländischen Kapitals im Hotelimmobiliensektor negative Auswirkungen auf Regionen haben, die stark vom Tourismus abhängig sind, etwa alpine Ferienorte. Wir erwarten erheblichen Widerstand sowie Lobbying seitens der Immobilien- und Hotelbranche.
