Les référendums fréquents en Suisse constituent la pierre angulaire de son système de démocratie directe, qui permet ainsi aux citoyens de contester directement les lois, de proposer des amendements constitutionnels et d'opposer leur veto aux décisions gouvernementales majeures. Au lieu de voter pour des représentants politiques tous les deux ou trois ans, les Suisses sont appelés aux urnes environ quatre fois par an pour se prononcer simultanément sur de multiples questions nationales, cantonales et locales. La plupart de ces référendums portent sur des sujets relativement locaux, rarement observés à l'échelle internationale.
Il arrive parfois qu’un un événement plus important survienne. C'est actuellement le cas avec deux référendums susceptibles d'avoir un impact concret sur le marché immobilier, notamment en montagne. Le marché est dynamique, l'offre est rare et la pression est forte pour agir.
Les mesures proposées, que nous examinerons ci-dessous, pourraient potentiellement freiner la dynamique du marché. De ce fait, il pourrait devenir moins rentable de louer son chalet ou d'effectuer des rénovations. Cependant, si les amendements proposés à la Lex Koller sont adoptés – ce qui est peu probable selon APi, du moins dans leur forme actuelle – le nombre de biens à vendre pourrait encore diminuer.
Ces propositions, même amoindries, devraient avoir un impact plus important sur les non-résidents Suisses acheteurs de résidences secondaires. À l'heure actuelle, nous estimons que ces sujets semblent à peine pris en compte par les acheteurs non-résidents.
Suppression de l'impôt foncier en Suisse : conséquences pour les propriétaires et acquéreurs étrangers.
Le principe de l'impôt foncier repose sur l'idée qu'un propriétaire occupant son logement bénéficie d'un avantage économique équivalent au loyer qu'il devrait autrement payer. Ce revenu théorique est ajouté au revenu ordinaire et soumis à l'impôt fédéral et cantonal sur le revenu.
L'abolition, qui entrera en vigueur dans les prochaines années, supprimera l'obligation de déclarer et de payer des impôts sur ces revenus locatifs « fictifs ». Cependant, elle supprimera également d'importants avantages fiscaux, ce qui signifie que l'impact net dépendra largement du statut hypothécaire et d'entretien du bien, ainsi que de la réaction des cantons face au manque à gagner fiscal.
Cette note vise principalement à identifier les conséquences pour les acheteurs/propriétaires de résidences secondaires qui ne sont pas résidents fiscaux Suisses.
Principaux impacts pour les propriétaires étrangers de résidences secondaires
• Suppression des déductions : les propriétaires ne pourront plus déduire les frais d’entretien, les dépenses de rénovation ni les intérêts d’emprunt. Un système hybride de déductions fiscales pour les mesures d’économie d’énergie sera mis en place. Si les déductions pour l’impôt fédéral direct seront supprimées, elles resteront néanmoins applicables aux taxes cantonales et municipales. Cependant, pour les propriétaires non-résidents fiscaux qui ne louent pas leur résidence secondaire, il n’y aura ni revenu théorique ni revenu réel en Suisse sur lequel ces déductions seront prélevées. Par conséquent, il n’y aura aucun impôt sur le revenu à payer. En revanche, les taxes foncières et patrimoniales locales resteront dues et ne seront pas modifiées.
• Nuances relatives à la location de votre bien : certains propriétaires choisissent de louer leur bien lorsqu’ils ne l’occupent pas. Si les locations de longue durée sont interdites aux propriétaires étrangers, un programme de location à court terme peut permettre des déductions proportionnelles à la période de location. Des précisions supplémentaires sont nécessaires.
• Nouvelle taxe sur les résidences secondaires : afin de compenser les pertes de recettes liées à la suppression de la valeur locative imputée, les cantons sont désormais habilités à instaurer une taxe foncière spécifique sur les résidences secondaires. Les régions touristiques et de montagne prisées, comme le Valais, étaient opposées à cette suppression, leurs budgets municipaux dépendant fortement de cette taxe. La pression fiscale locale pourrait augmenter en fonction des taux municipaux ou cantonaux fixés. Cette nouvelle taxe spécifique ne s’appliquant qu’aux résidences secondaires, celles-ci pourraient être davantage taxées que les résidences principales. Le risque : réduire l’avantage fiscal lié à la « prime sur les résidences secondaires » engendré par les restrictions de la Lex Weber sur la construction de nouvelles résidences secondaires.
•Résidences de Tourisme : apparues en réaction aux restrictions de la Lex Weber, ces résidences ont vu le jour, les promoteurs cherchant à construire des biens immobiliers neufs conformes à la législation pour les vendre aux étrangers. Compte tenu des obligations locatives qui en découlent, il est encore incertain qu’elles conservent les déductions fiscales et qu’elles soient soumises à une éventuelle taxe sur les résidences secondaires. Leur raison d’être est de proposer des logements économiquement actifs plutôt que des résidences secondaires inoccupées, un point particulièrement important dans les zones touristiques où les autorités sont attentives à la pénurie de logements et à la capacité d’accueil touristique.
Et ensuite ?
• Calendrier de mise en œuvre : La réforme entrera en vigueur en 2028 (la date exacte dépend du canton). Les règles fiscales actuelles restent applicables jusqu’à cette date.
Impact possible sur le marché immobilier
Nous avons constaté que même les propriétés suisses les plus anciennes sont généralement impeccablement entretenues. C'est particulièrement vrai pour les immeubles en copropriété. La suppression des déductions fiscales pour travaux de rénovation signifie que les propriétaires seront fortement incités à entretenir leurs logements. Les propriétés anciennes nécessitant d'importants travaux d'entretien et de modernisation risquent d'attirer moins d'acheteurs, car elles ne bénéficieront plus d'avantages fiscaux, ce qui aura un impact négatif sur leur valeur.
La déduction des intérêts d'emprunt subventionnait de fait le coût du crédit. Avec la suppression de cette subvention, le coût net d'un prêt immobilier augmente. Cela pourrait durcir les critères d'octroi de crédit par les banques sur les marchés immobiliers haut de gamme, comme dans certaines stations de ski.
Financement des résidences secondaires : les règles d'octroi de crédit différeront-elles pour les résidences secondaires ou de vacances, compte tenu des différences potentielles de traitement fiscal cantonal ?
Propositions de modification de la Lex Koller, la loi Suisse sur les investissements étrangers dans l'immobilier.
Comme beaucoup de ses voisins, la Suisse est confrontée à une pénurie de logements. L'Union démocratique du centre (UDC), parti populiste, a lancé une initiative visant à limiter la population suisse à 10 millions d'habitants, qui sera soumise à un référendum le 14 juin. En réponse, le Conseil fédéral suisse examine de nouvelles restrictions à l'acquisition de biens immobiliers suisses par des étrangers : la loi appelée Lex Koller. le 15 avril 2026, ce Conseil a ouvert une consultation publique pour proposer une série d'amendements.
Le projet propose des modifications dans plusieurs domaines, mais cette note se concentre principalement sur les questions susceptibles d'affecter les acquéreurs étrangers de biens résidentiels et commerciaux (hôteliers).
Résidences principales : nouvelle obligation d'autorisation pour les ressortissants de pays tiers
L’acquisition d’une résidence principale par un ressortissant non-UE/AELE résidant en Suisse avec un permis B (mais pas un permis C) serait désormais soumise à une autorisation qui n’était pas requise auparavant. De plus, cette autorisation serait conditionnée à la revente du bien par l’acquéreur dans un délai de deux ans si celui-ci n’est plus utilisé comme résidence principale, par exemple en cas de déménagement à l’étranger, dans un autre canton ou même pour l’acquisition d’un autre bien au sein de la même commune. Le non-respect de cette obligation pourrait entraîner une vente forcée, le profit étant confisqué au canton.
Les conséquences possibles seraient :
1- le risque d’être contraint de vendre, situation aggravée par un marché baissier et une perte en capital potentielle
2- un vendeur privilégiant les acquéreurs suisses ou ressortissants de l’UE/AELE qui n’auraient plus à attendre l’autorisation d’achat.
Réduction des quotas de résidences secondaires
La proposition vise également le marché des résidences secondaires en réduisant le quota national de permis cantonaux de 1 500 à 750 par an. Parmi ceux-ci, seuls 600 permis seraient attribués aux cantons autorisant actuellement ces acquisitions, notamment ceux possédant les zones les plus touristiques (alpines). Le canton qui bénéficie actuellement du quota le plus élevé est le Valais avec 330 permis. Son quota sera donc considérablement réduit.
Par ailleurs, les transferts de résidences secondaires entre propriétaires étrangers – actuellement exemptés du calcul des quotas – seraient à nouveau pris en compte dans les attributions cantonales, restreignant ainsi le nombre de biens disponibles pour les acquéreurs non-résidents.
Restrictions relatives à l'acquisition de biens immobiliers commerciaux à des fins d'investissement pur
Au terme du projet, les investisseurs étrangers ne pourraient plus acquérir de biens immobiliers à usage commercial destinés à être loués ou en crédit-bail, sans avoir obtenu au préalable, une autorisation soumise à des conditions strictes. Seuls les biens acquis pour leur propre activité (résidence principale) seraient exemptés d'autorisation. Le projet prévoit également que si le propriétaire cesse d'utiliser le bien pour l'activité déclarée, celui-ci devra être vendu dans un délai de deux ans. Cette mesure limiterait, par exemple, les activités des groupes hôteliers multinationaux dans le pays.
Prochaines étapes
La consultation publique sur le projet de loi restera ouverte jusqu'au 15 juillet 2026. Une fois cette consultation terminée, le Conseil fédéral devrait soumettre un projet de loi au Parlement. À ce stade, aucun calendrier n'est toutefois confirmé quant à l'examen parlementaire ou à l'entrée en vigueur du texte.
Conclusion
De nombreuses dispositions restent floues et nécessiteront des précisions, tandis que d'importantes questions pratiques relatives à leur mise en œuvre n’ont pas encore été traitées.
À première vue, ces propositions ne semblent ni pleinement adaptées, ni susceptibles de résoudre le problème persistant de la pénurie de logements, lequel serait mieux traité par des procédures d'urbanisme et d'autorisation plus dynamiques. En outre, la réduction de moitié des quotas de résidences secondaires ainsi que la restriction imposée aux capitaux étrangers dans les investissements hôteliers, pourraient avoir un impact négatif sur les régions fortement dépendantes du tourisme, comme les stations alpines. Nous nous attendons à une forte opposition ainsi qu’à d’importantes actions de lobbying de la part des secteurs de l'immobilier et de l'hôtellerie.
Tant que cette incertitude persiste, les investisseurs internationaux pourraient être tentés de profiter du régime actuellement plus libéral, pour investir sans tarder dans l'immobilier suisse, avant qu’éventuellement de nouvelles restrictions ne rentrent en vigueur.