Acheter en France - Comptant ou à Crédit
Avec un taux d’échange plutôt bas, certains des acheteurs comptant reconsidèrent leurs options en songeant qu’un crédit peut être une meilleure solution. Pourquoi ? Et bien simplement parce que le prix et les coûts d’achat n’ont plus besoin d’être convertis au taux journalier et lorsqu’un crédit est contracté il peut être remboursé ultérieurement le jour où le taux de la livre sera haut de nouveau.
Les banques françaises qui ont pignon sur rue sont plutôt généreuses avec les prêts/valeur même pour les non-résidents et on parle de prêt à la valeur d’environ 80-85%. Les taux d’intérêts sont historiquement bas en Europe et il est peu probable qu’ils grimpent prochainement, c’est donc une période très favorable pour faire jouer les taux concurrentiels. Les Français apprécient particulièrement les taux fixes à long terme et il est donc possible de s’engager sur des prêts de 15/20 ans voire plus longtemps. N’oublions pas que le rechargement hypothécaire et le capital augmentent de façon courantes en Angleterre, ce qui n’est pas le cas en France. Pour cette raison, il semble qu’emprunter lors de l’achat est la meilleure façon d’acquérir un bien.
Pour les clients avec plus de moyens, il y a une incitation supplémentaire qui propose pour l’instant une compensation pour ceux assujettis à l’IFI : l’impȏt sur la fortune Immobilière. Une taxe annuelle est redevable lorsque la valeur totale du bien est supérieure à €1.3 million avec un barême dégressif allant de 0.5 à 1.5 %. Prendre un crédit peut réduire la valeur du montant net de la propriété. Attention toutefois car si vous contractez un crédit en Angleterre, il ne sera pas valable en France : le prêt doit être garanti sur le bien en France.
La loi de financement de 2019 a entraîné encore plus de restrictions avec un impact supplémentaire sur le marché des prêts hypothécaires. Plusieurs propriétaires de biens de grande valeur ont choisi des prêts via des banques privées, lesquels sont généralement basés sur des crédits d’intérêts remboursables in fine. Ce sont des contrats type d’une durée de cinq ans renouvelable dont le principal intérêt est de maintenir le maximum de dette contre la valeur du bien. Ce type de prêt a été pris pour cible par les réformes et les crédits sont maintenant sujets à des calculs d’amortissement afin de réduire progressivement le total des sommes déductibles dans le temps, selon que le prêt est remboursable avec intérêt. Sur la période de cinq ans, l’hypothèse est que généralement 40% du prêt est amorti au bout de 2 ans ce qui permet aux 60% restant d’être déduits du reste de la valeur du bien. Au bout de cinq ans, le prêt est complètement remboursé et il n’y a plus de dette à déduire donc l’impȏt sur la fortune est à régler.
Avec les banques françaises de proximité, les crédits ne sont pas trop affectés par ces changements car ce sont généralement des prêts de longue durée (de 14 à 20 ans) et il y a très rarement des remboursements anticipés. Les personnes très fortunées souvent ne se retrouvent pas dans ces critères serrés d’une banque de détail et se tournent donc plus souvent vers les banques privées. Ces créanciers expérimentés peuvent plus facilement gérer la complexité des hauts revenus et ainsi proposer plus de souplesse sur la durée des prêts. C’est pourquoi ils accepteront plus aisément des clients dont la fortune sera basée sur les biens plutôt que sur leurs revenus. Tandis que le prêt sur cinq ans propose des protections à court terme, quelques banques privées et les créanciers changent leur offre de crédit offrant des prêts sur 15 ans. Cela aide grandement à régler la difficulté, mais il faut rester prudent afin de choisir la meilleure option sur le long terme.
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Alpine Property intelligence – août 2019
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